住宅ローンの支払いができない時のいくつかの選択

住宅の支払いができない。あってほしくないことですが、長い人生で長期間の住宅ローン契約したときに、10年目で危ないとか、17年目でリストラ。ただし、まだ住宅ローンが残っている。そんなアクシデントに出遭うこともあります。

2020年のコロナでやられた

まさに2020年になって、コロナ感染拡大によって、多くの人々が減収の嵐に巻き込まれています。

しかも、家もある、仕事場の健在ですが、働いてはならないという事情が減収の理由です。そんなことが数ヶ月続くことで、なんと住宅ローンの支払いができないという事態になってしまう。ギリギリの生活では住宅ローン契約していた方にとっては、これは死活問題です。

金融機関では、今回のコロナでは特別対応として、住宅ローン減額対応もありますが、これは今支払い住宅ローンの先延ばしです。これから、全てがうまく行くという保証があるのなら良案ですが、中には会社が倒産してしまった。リストラになったり、業務縮小などで先の住宅ローンの支払いが絶望的になってしまう場合があります。

住宅ローンの契約

ここ最近住宅ローンは低金利天国です。利下げが続く情勢では、住宅ローンはいまだかつてない低金利です。住宅メーカーとしても、多少無理な住宅ローンの提案もあります。

少し収入が躓くとしても、なんとかやってこられた場合もコロナは乗り越える事ができない。金融機関の提案にも、完済の自信がない。コロナによって、こうしたことを考えている方も少なくないでしょう。

なんとかしたい住宅ローン

ここで、金融機関の支払いはひとまずおいておいて、1つの選択はなんとしてでも住宅ローン完済するということ。もう1つは住宅は手放すということ。支払いができないときには、現在はこの2つの選択が一応可能です。

支払いができないのに完済というのは、債務整理の個人再生の選択です。他に支払いをしている借金が多い時には、住宅ローンだけを優先して、あとの借金の支払いは大きく減額する方法です。これが、完済は住宅ローンだけでそのまま手元に残ります。

手放す方法としては、同じく債務整理では自己破産になります。競売物件として手放すのですが、法的に住宅ローンはゼロになります。

そして、もう1つの方法としては、結果的に住宅は手放すことにはなりますが、任意売却という方法です。これは住宅ローンの支払いができないけれど、競売物件の前に家を市場価格で売却することを言います。不動産が関係しますが、自己破産とは違い市場価格が売却ができれば、それで住宅ローンの支払いを完済できることができます。

完済はするけれど、住宅は手放す形になりますが、住宅ローン完済であり、ブラックリストにはならないといえるでしょう。

完済できない住宅ローンがある方へ

住宅ローンの支払いが苦しくなった時、任意売却を知っていることでは、その後の行動が変わります。任意売却は、競売を回避するための方法です。

住宅ローンの支払いはこの先も無理

住宅ローンの契約の時には、銀行などの金融機関では、その家を抵当権としてお金を貸してくれます。これで住宅ローンの開始になります。

借金ですが、支払いができない時には、その家は没収しますというので抵当権です。そして、競売物件になるということです。住宅ローン契約の時には、その約束をします。もともと大きな金額の住宅ですから、1回程度の支払いができないとしても、即競売にはならないです。

現在、コロナの感染拡大だったり、災害被害に遭う。リストラなどで大きく収入が減額した場合でも、契約内容の変更などの応対はあります。完済を目指して、最初は20年のローンだとしても30年にしてでも完済の内容にする場合は多いです。

それでも、とてもあとの住宅ローンの返済ができない事態もあるでしょう。その時には、いよいよ自己破産で競売物件になってしまいます。

任意売却とは?

競売と任意売却の違いは、売却価格にあります。競売とは、実際に落札で売却価格が決まります。

ところが任意売却では、原則的に市場価格での売却になります。そこで、住宅ローンの支払い中の家でも競売よりは高い金額の売却価格になります。

任意売却では、売却されたら住宅ローン完済の約束になります。要するに支払いができない住宅ローンの住宅をむりやり売却して、住宅ローン完済歩目指すものになります。

最大のメリットとデメリット

メリットは金融機関に完済ができることです。条件によっては、完済後も手元にお金が残ることがあります。

そして、デメリットは家は失うことになります。住宅ローンの支払いができないので、他人に買ってもらうわけです。それで完済ができますが、もう自分のものではありません。

抵当権があるため

住宅ローン返済中では、自分で任意売却はできません。

抵当権を外してもらうことと任意売却をすることを金融機関に承諾します。それが、任意売却会社が行うので、契約者が行動はありませんが。

とにかく完済ができそうもない

住宅ローンをしている時に今からでは完済までのゴールに行くことができない。そうなった場合、任意売却の選択がオススメです。みすみす自己破産などをして競売してしまうよりは、市場価格の売却では、その先生活の立て直しが早いです。

住宅は自分の手から離れるのですが、結果的に住宅ローンも任意売却で完済できます。

住宅ローンが危ない?そんな時の任意売却のメリット

任意売却のメリットを考えてみましょう。住宅ローンの返済ができない時には、完済していないけれど、任意売却の方法があります。

市場価格で売却

任意売却では、普通の市場価格での売却が可能です。競売では、落札者の低いものから優先になります。

例えば、2000万円の住宅ローンだとして500万円だけ返済して、任意売却をしたい。その時に競売物件になると数百万円にしかならないと言います。普通の市場には乗らないのですが、任意売却では不動産屋などが、一般市場での紹介になります。

この時の価格は、債権者である金融機関が設定します。たいてい残債程度ですが、時にはそれ以上の市場価格になることがあります。そこで、残債以上の価格で売却されることもあります。

市場価格、場所が良いなどの条件では、金融機関としても納得の内容です。途中で自己破産されて競売するよりは、金融機関としても損は少ないからです。

近所にバレない

競売物件になると、裁判所の執行官などが調査に来ます。また、広報されると不動産屋などの出入りもあります。

しかし、任意売却では普通の売却です。この家の売却をするの。ご近所さんに対しても決して住宅ローンの支払いができないということはバレないことになります。プライバシーも確保されるので、普通の販売活動として対応してもらうことができます。

精神的にも楽

任意売却では、売却が決まるまで、家に住み続けることができます。競売ではそうしたことができませんは、強制執行です。裁判所の介入もなく、退去などもこちらの都合が付けられます。

引っ越し費用などの話しもできるなどの配慮がありますので、住宅ローンの支払いができずに追い出されるという精神的苦痛は少ないでしょう。とりあえず住宅ローン完済の手段としての方法です。

住宅ローン、よく考えて

所有者である自分の家ですが、物件としては完済までは金融機関のものです。

任意売却では、抵当権を外してもらい、住宅ローン完済金額を生み出す方法です。残債分なんとか売却ができれば良いのですが。

1500万円の残債に対して、1300万円の市場価格で任意売却されたとします。その時には200万円の住宅ローンの返済になりますが、もちろん返済ができるだけの余裕の金額設定になります。

簡単に自己破産はしない

任意売却に至るまで、住宅ローンの返済ができないので、滞納状態でブラックリストとなってしまうことがあります。ここで、自己破産では法的に借金はゼロになります。住宅ローン完済もできないブラックリストですが、内容的には数ヶ月の滞納程度の金融事故で収まります。

その点でも住宅ローン支払いができないときに自己破産して競売になってしまう。その前に任意売却の選択は模索することです。金融機関にとっても嬉しいことでしょう。

住宅ローン滞納と任意売却

任意売却では滞納していた方がやりやすいと言います。

滞納していても大丈夫という意味

任意売却では、申込をすると早速売却に動きます。普通、不動産屋のチラシにあるような形の宣伝になります。もし数日で売却されたら奇跡ですが、場合によっては長い時間かかることがあります。

そうすると、本来の住宅ローンの返済ができない期間ができます。それは、契約の不履行として金融事故になり、個人信用情報機関で滞納の記録が付くことになります。

結果的に、任意売却では滞納者になってしまう可能性が非常に高いため、滞納者でも申込がしやすいということになります。

ブラックリストになると

しばらくは、各種ローンの契約ができない状態になります。それは、承知のことですが、金融事故としては滞納者としての内容です。

結果的に任意売却することでは完済ができますが、ブラックリストになってしまう。大きな金額の契約ができないのはしばらく続きますが、キャッシングやクレジットカードなどでは数年で契約ができることもあります。

任意売却ができる期間

任意売却は、住宅ローンの支払いができないからとすぐに対応するものではありません。というのも、本当に支払いができなくなって、しばらく時間が必要です。

例えば、今月の住宅ローンの支払いもできない。今後できそうもないという時に、任意売却会社に相談に行くことです。実際に行動をするには時間がかかります。金融機関などの交渉は任意売却会社で行うので、あとは待つだけです。

必ず任意売却ができるとは限らない

金融機関がごねる場合もあります。また、物件も任意売却ができない事情があるとか、地域にもよります。

住宅ローンの支払いができないことから、任意売却に行くまでは、よく検討も必要です。そのときに、全国の任意売却が可能かはきちんと相談が必要です。

全国住宅ローン救済・任意売却支援協会などがあります。全国対応で任意売却の無料相談も行っています。まずは、こうした無料相談をしている会社などで事情を話してください。

その時に、公式サイトがあるだけではなく、口コミ情報が多い会社に行くことが不可欠です。特に、多くの成功例がある、情報が多い任意売却会社に依頼が良いでしょう。

そして、絶対に売却ができるとは限らないことはあります。それは最初に言われるようであり、その時には自己破産や個人再生などの債務整理も同時に検討されるのも1つの手段です。既に滞納してしまっている時には、手続きは早い方が良いでしょう。

任意売却のきっかけはそれぞれ

住宅ローンの返済が大変になった時、リストラばかりではありません。込み入った事情として、離婚や実家に帰らなければならないなどがあります。

特に離婚では、互いに財産分けとして、住宅ローンの返済は目的としないで、家そのものをなくしたいというケースもあります。

とにかく相談を

任意売却のことは、よく話しを聞くことが必要です。

任意売却後の生活がとても大切です。家は失うけれど、引っ越し先はどうするのか?ひょっとしたら、不動産屋などが入手する時には、住み続けることができる?もう実家にひっこむので、全てをキレイにしたいなどです。残債などもありますが、とにかく最初電話やメールでの相談になります。

必ず面談

任意売却のことについての流れだけではなく、地域の事情もあります。担当者との面談により、改めて説明を受けます。そして、話しを聞いてからの申込になります。

家の査定

ここからは普通の不動産屋と同じです。中古物件として売り出したいので、査定に入ります。新しければ高いですし、古ければ安いでしょう。

普通の時と違うのが、任意売却になることだけです。任意売却の希望者、査定が完了したのなら、金融機関などの債権者との交渉に入ります。ここからは専門担当者が行うのですが、市場価格の実態などで金融機関担当者との話しです。結果を待つだけになりますが、あとは任せることになります。

必要に応じては

住宅ローンの借金以外にも借金がある時などは債務整理対応の任意売却会社もあります。こちらは別枠になりますが、自己破産などでは、任意売却完了後になります。

この時に、リースバック対応の任意売却では、その家に住み続けることもできます。住宅ローンの家を不動産なり、賃貸目的で購入した場合、賃貸契約を結びます。

要するに、家主が購入者になります。売却した人の家に賃貸。それは、かつての自分の家ということです。そのまま家賃の支払いをすることでは、住宅ローンがなくなっただけで生活は何も変わらないことになります。

離婚などでの任意売却では、全てが消えてしまうことになります。住宅ローンの支払いが終わることで結婚生活も終止符です。離婚後1人残って住宅ローンの支払いはしたくない方にも任意売却はオススメです。

いずれにしても

住宅ローンの支払いが残っている時には、自分の自由にはできません。

しかし、最終的に支払いができない時には、競売で安く叩かれるのではなく、任意売却で市場価格でしっかりと高く売りつけ、住宅ローン完済までしてしまう。その後のことは、引っ越し先も含めて相談ができます。住宅ローンでつまずき、その先の返済不可能時には任意売却が検討の最候補といえるでしょう。